不動産売却で確定申告は必要？書類の準備や期間も解説

不動産を売却したあとの確定申告について、手続きが複雑で何から準備を始めればいいのかわからずにお困りではありませんか。
正しく申告しないとペナルティが発生するリスクがある一方で、しっかりと手続きをすれば税金の負担を軽くできる場合もあります。
本記事では、不動産売却後に確定申告が必要になるケースをはじめ、スムーズに進めるための必要書類や正しい申告期間などの基礎知識を解説します。
これから不動産の売却を検討している方や、手続きに不安を感じている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却時の確定申告とは

不動産売却時の確定申告について理解するために、譲渡所得の仕組みや手続きの流れをおさえましょう。
まずは、不動産売却で確定申告が必要になるケースと、譲渡所得の基本について解説していきます。

譲渡所得の仕組みと計算

不動産を売却して得た利益は、税務上では譲渡所得として扱われるのが特徴です。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、必要に応じて特別控除を差し引いて計算します。
取得費には購入代金にくわえて、仲介手数料や登記費用、印紙税などの購入時にかかった費用も含まれます。
ただし、建物は年数の経過による価値の減少分を反映し、減価償却費相当額を差し引いて取得費を求めることが大切です。
また、購入時の契約書などが見つからない場合は、売却金額の5%を概算取得費として扱う方法もあります。
なお、譲渡費用には仲介手数料や印紙代、測量費、解体費などが含まれ、条件に合う自宅の売却では、3,000万円の特別控除を使える場合があります。

確定申告が必要な基準

確定申告が必要かどうかは、不動産売却の結果が利益になったかどうかを確認して判断します。
売却によって利益が出た場合は、原則として確定申告をおこない、所得税や住民税の手続きを進めることになります。
また、3,000万円特別控除などを使って税額が0円になる場合でも、特例を受けるには申告が必要です。
一方で、譲渡損失が出た場合は、基本的に確定申告の義務はありません。
ただし、一定の要件を満たすマイホームの売却では、ほかの所得と差し引く損益通算を使える場合があります。
控除しきれなかった損失は、翌年以降最長3年間繰り越せるため、特例の内容は早めに確認しておくと良いでしょう。

確定申告の全体の流れ

確定申告は、使える特例を確認し、必要書類をそろえてから申告書を作成する流れで進めます。
まずは、3,000万円特別控除や譲渡損失の特例など、自分の売却に合う制度を整理しておくことが大切です。
次に、売買契約書や領収書などの資料を集め、不足している書類があれば早めに準備しておきましょう。
そのうえで、譲渡所得の内訳書を作成し、売却金額や取得費、譲渡費用を整理して利益や損失を確認します。
内訳書で整理した内容をもとに、確定申告書へ必要事項を記入していくと全体をまとめやすくなります。
提出は税務署への持参や郵送、e-Taxから選べるため、自分に合った方法で進めると良いでしょう。

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確定申告の必要書類と作成・取得のコツ

前章では、確定申告の要否や仕組みについて述べましたが、実際に手続きを進めるには何を用意すべきか気になりますよね。
ここでは、確定申告で準備する書類と、作成や取得する際のポイントについて解説します。

用意すべき書類の種類

不動産売却の申告では、税務署で用いる書類と、自分で集める資料の両方をそろえることが大切です。
税務署関係の書類としては、確定申告書の第一表や第二表、第三表にくわえ、譲渡所得の内訳書も必要です。
第三表は、給与所得などと分けて計算する分離課税用の用紙であり、不動産売却で重要な役割を持っています。
自分で用意する資料としては、売却時と購入時の売買契約書、仲介手数料の領収書などがあります。
また、登記事項証明書は、不動産の内容や名義を確認する資料として使われ、法務局で取得しやすい書類です。
特例を使う場合は、要件確認のために追加書類が必要になることもあるため、先に制度を見直しておくと良いでしょう。

身分証類の添付と注意点

申告書には個人番号を記載するため、マイナンバーに関する確認資料と、本人確認資料の準備も欠かせません。
会社員の方であれば、源泉徴収票があると給与所得の内容を確認しやすく、損益通算でも役立つ重要な書類です。
郵送や窓口で提出する場合は、番号確認と本人確認ができる書類を見やすく整え、写しも用意しておきましょう。
一方で、電子申告であるe-Taxでは、画面の案内に沿って入力しながら進められるため、書類整理と申告作業を並行しやすくなります。
なお、氏名や住所に変更があると、契約書や本人確認書類の表記と差が出るため、事前の見直しが欠かせません。

書類を揃える手順

書類をそろえる際は、まず手元にある契約書や領収書を集めて、整理するところから始めます。
そのうえで、取得費に関する書類と譲渡費用に関する書類を分けておくと、内容を確認しやすくなります。
次に、源泉徴収票や本人確認書類など、申告に必要な資料をそろえて準備を進めましょう。
あわせて、利用する特例に応じて、追加で必要になる書類がないかも見直しておくことが大切です。
資料が集まったら、先に譲渡所得の内訳書を作成し、数字を整理してから申告書の作成へ進むと流れをつかみやすくなります。

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確定申告の申告期間と提出・納税時期の基本

ここまで、確定申告の基礎や必要な書類を解説しましたが、申告や納税の正しい時期や流れもおさえておきましょう。
最後に、確定申告の申告期間や提出場所、納税時期の違いについて解説していきます。

申告期間と例外

不動産を売却した年の申告は、原則として翌年の2月16日から3月15日までにおこなわなければなりません。
申告は売却した年ではなく、翌年の申告期間にまとめて進めていきます。
利益が出て納税が必要になる場合は、期限に間に合うよう、早めに準備を始めておくことが大切です。
また、還付申告にあたる場合も、早めに書類作成を進めておくと、手続きを落ち着いて進めやすくなります。
なお、災害などやむを得ない事情がある場合は、申告期限の扱いが変わることもあります。
そのため、売却後は書類集めの時期から逆算して、申告期限の直前に慌てないよう、準備しておくと良いでしょう。

提出方法の特徴と選び方

不動産売却の確定申告は、税務署へ持参する方法、郵送で送る方法、e-Taxを使う方法の3つが基本です。
窓口へ持参する方法は、その場で書類を確認しながら進めやすいため、初めて申告する方にも取り組みやすいでしょう。
郵送は、税務署へ行く時間を取りにくい場合でも、自分のペースで準備を進めやすい方法です。
また、e-Taxは自宅から手続きを進めやすく、案内に沿って入力することができます。
提出方法は、手元の書類の整理状況や、進めやすさに合わせて選ぶことが大切です。
なお、どの方法でも提出先は住所地を管轄する税務署になるため、あらかじめ確認しておくと進めやすくなります。

納税・還付時期の目安

譲渡所得がプラスになった場合は、確定申告のあとに納税が必要になるため、早めに資金計画を立てておきましょう。
口座振替を利用する場合でも、申告期限までに必要な金額を準備しておくと、進めやすくなります。
一方で、譲渡損失の特例などによって還付を受ける場合は、申告後1か月から2か月ほどが目安になります。
また、住民税への反映はその後になることが多いため、翌年まで見通しておくと良いでしょう。
特別控除や損益通算を使う予定がある場合は、最終的な税額を確認しながら資金を考えることが大切です。

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まとめ

不動産売却で利益が出た場合や特例を使う際は、確定申告が必要となります。
申告では、税務署の用紙や売買契約書、本人確認書類などを集めて準備を進めていきましょう。
売却した翌年の2月16日から3月15日までに、自分に合った方法で提出し、納税や還付の時期も見据えて資金計画を立てることが大切です。