不動産売却における必要書類は？取得するタイミングと方法について解説

不動産売却にはさまざまな書類が必要ですが、書類の内容だけでなく取得するタイミングや方法などが分からないと困るものです。
不動産売却をスムーズに進めるには、できるだけ早い段階で書類を揃えておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却におけるタイミングごとの必要書類を、取得する方法と併せて解説します。

不動産売却前に必要な書類と取得方法

不動産の売却前には、不動産の情報を不動産会社に知らせるため、多くの書類が必要です。
書類には、不動産会社が用意するものと売主が用意するものがありますが、ここでは売却前に必要となる主な書類と取得方法を解説します。

売却前の必要書類①間取り図・測量図

間取り図は、不動産の情報を示す重要な書類であり、売却額を判断するポイントです。
各部屋の広さと表記が合っているか、部屋数・広さ・スペースなどの記載が間違っていないかをしっかりチェックしましょう。
測量図は、土地の売却に必要不可欠な書類であり、土地の境界を確定させた確定測量図が望ましいとされています。
土地の境界が明確でないと、後からトラブルになる可能性も高いため、境界線が分からない場合は隣接地の所有者の承諾を取り、測量図を作成しておくことが大切です。
間取り図は、不動産を購入した当時の書類に含まれている場合も多いため、自宅で探してみましょう。
測量図は法務局で取得できますが、不動産会社へ依頼すると作成してもらえます。

売却前の必要書類②建築確認済証・検査済証

建築確認済証と検査済証は、建築基準法などの法令や条例に適合していることを証明する書類であり、戸建ての売買に必須です。
購入希望者が安心して売買するために用意しておく書類ですが、建築または購入のタイミングで取得するものであり、紛失していても再発行はできません。
万が一紛失している場合は、住所を管轄する役所で建築計画概要書、もしくは建築確認台帳記載事項証明書を発行してもらいましょう。

売却前の必要書類③購入当時の売買契約書

不動産を購入した当時の売買契約書には、主に以下の内容が記載されています。

●契約日
●引き渡し日
●手付金の額および売買代金
●物件の状況
●売買に付帯する特約

売買契約書が売却に必要となるのは、譲渡所得を計算するためです。
計算には取得費が必要ですが、取得費が分からないと損益通算や繰越控除が使えなかったり、譲渡所得税が高額になったりするおそれがあるため、注意が必要です。
売買契約書が見つからない場合は、税理士や不動産鑑定士に相談すると、取得費の査定を受けられる場合があります。

不動産売買契約締結時に必要な書類と取得方法

不動産売買契約を締結するタイミングにおいても、多くの書類が必要となるため、事前に知っておけばスムーズに準備できます。
ここでは、売買契約締結時における必要書類について解説します。

契約締結時の必要書類①権利証

権利証は、不動産を取得した段階で法務局から交付される書類で、不動産の所有者が売主本人であると証明するものです。
不動産を買主名義へ変更するのに必要となるため、契約締結時に準備しなくてはいけない書類とされています。
不動産を購入したタイミングによっては、権利証ではなく登記識別情報の書類が発行されている場合もあります。
権利書を紛失している場合は、法務局に郵送で問い合わせるか、司法書士に相談するのが望ましいため、早めに確認して手続きをとっておきましょう。

契約締結時の必要書類②媒介契約書

媒介契約書とは、不動産会社に仲介を依頼する種類を記載した書類であり、媒介契約には以下の3種類があります。

●専属専任媒介契約
●専任媒介契約
●一般媒介契約

どの媒介契約を締結するかによって、契約の条件が異なるため、契約書面の作成で契約期間や仲介手数料などの条件を明確にできます。
媒介契約書は、不動産会社が作成して売主に渡すことになっており、作成時には国土交通省の標準約款に沿ったフォーマットを利用するのが一般的です。

契約締結時の書類③本人確認書類

売主の本人確認書類として、以下のような顔写真付きの公的書類が必要です。

●運転免許証
●パスポート
●マイナンバーカード

本人確認書類は、契約締結時以外にも、買主との売買契約時・決済時・引き渡し時などに必要です。
注意したいのは、売却する物件の所有者が複数いて共有名義となっているケースであり、共有者全員の本人確認書類を求められる場合もあります。
共有者が遠方に住んでいたり、共有者と連絡が取れなかったりすると、書類の準備に時間がかかるため、余裕を持って準備しましょう。

不動産決済時の必要書類と取得方法

不動産の決済とは、売主から買主へ物件を引き渡し、所有権が買主へ移転する手続きであり、売買契約の締結から1か月以内におこなわれるのが一般的です。
決済時にどのような書類が必要なのか、取得方法と併せて見ていきましょう。

決済時の必要書類①固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書は、売主から買主へ固定資産税の金額を説明するときや、固定資産税の精算などに必要であり、毎年3月から6月に自治体から郵送されるものです。
支払いを自動振替にしていても、固定資産税納税通知書は郵送されるため、手元に保管しておく必要があります。
固定資産税納税通知書を紛失した場合は、固定資産評価証明書を取得するか、不動産会社に依頼して取得しましょう。
なお、固定資産評価証明書とは、その土地や建物などの固定資産がいくらと評価されているかを証明する公的な書類です。
役所での取得に加えて、マイナンバーカードがあればコンビニ交付や郵送での取得も可能です（ただし、対応していない自治体もあります）。

決済時の必要書類②登記のための書類

決済時には、所有権移転登記・抵当権抹消登記と2つの登記が必要です。
所有権移転登記は、所有権が変わる旨を明確にするための登記であり、不動産売買において必要な手続きです。
不動産の売却には、金融機関が不動産に対して設定している抵当権の抹消も必要です。
しかし、住宅ローンを完済しても抵当権は自動で抹消されないため、決済時に司法書士による手続きが必要です。
所有権移転登記に必要な書類は、先述した登記済証（登記識別情報）・固定資産評価証明書のほか、所有者全員の印鑑登録証明書（発行後3か月以内）も提出を求められます。
抵当権抹消登記では、法務局で申請書を取得しておくと、他の必要書類は金融機関から受け取れます。

確定申告の必要書類も揃えておくと安心

確定申告は、譲渡所得が発生し税金を納める、または税金を納めないが特例を使う場合のいずれかで手続きが必要です。
確定申告の必要書類は、決済時すぐに必要なものではありませんが、確定申告をスムーズにおこなうため決済時に用意しておくと良いでしょう。
主な必要書類は以下のとおりです。

●譲渡所得計算証明書
●売買契約書の写し
●売買にかかった金額が分かる資料
●売却特例を使う場合に必要な資料
●住民票の除票

確定申告の期間は、売却翌年の2月16日から3月15日までと決まっているため、確実に期間内に手続きをおこないましょう。

まとめ

不動産売却における必要書類は、手続きのタイミングごとで異なり、売却前に必要な書類として、間取り図・建築確認済証・購入当時の売買契約書などが挙げられます。
売買契約締結時には、権利証・媒介契約書・本人確認書類などが必要であり、決済時には固定資産納税通知書や登記のための書類なども求められます。
これらの必要書類の準備はとても複雑であるため、分からない点があればその都度不動産会社に相談して手続きを進めましょう。