不動産売却の媒介契約はどう選ぶ？3種類それぞれのメリットと注意点を解説

不動産を売却する場合、不動産会社との間で媒介契約を結ぶのが一般的です。
しかし、媒介契約には3つの種類があり、どれを選べば良いか迷うことがあるでしょう。
そこで今回は、そもそも媒介契約とはどのようなものなのか、3種類それぞれのメリットとともに、媒介契約選びにおける注意点を解説します。

不動産売却時に結ぶ媒介契約とは

初めて不動産を売却される方のなかには、媒介契約を知らない方もいらっしゃるかもしれません。
まずは、媒介契約とはどのようなものなのか、どのような種類を選べるのかをチェックしてみましょう。

媒介契約の役割

媒介契約とは、不動産会社の仲介で買主を見つける場合、不動産会社との間で結ぶ契約です。
不動産を売却される方の多くは、知人や親戚などから自力で買主を探すのではなく、不動産会社を介して広く一般から買主を探します。
不動産会社による売主と買主のマッチング業務は仲介と呼ばれ、宅地建物取引業法においては、仲介に媒介契約の締結が義務付けられています。
単に媒介契約を結んだだけでは、不動産会社へ支払う費用はなく、不動産会社の仲介で不動産売買契約に至った段階で、成功報酬として費用を支払うのが一般的です。

媒介契約の内容

不動産会社との間で結ぶ媒介契約の内容は、不動産会社ごとにさまざまです。
ただし、国土交通省では、宅地建物取引業法に基づいた標準的な媒介契約の約款を策定しており、ほとんどの媒介契約がこの標準媒介契約約款をモデルとしています。
媒介契約の内容としてとくに注意したいのが、媒介契約の種類です。
また、指定流通機構であるレインズへの登録・売主への定期的な販売活動報告がどのようにおこなわれるかについても、媒介契約を結ぶ前にチェックしたいポイントです。
さらに、媒介契約がいつまで有効であるか、買主が見つかり売買契約が成立した場合にどのくらいの報酬が発生するかについて、トラブルを回避するために把握しておきましょう。

媒介契約の種類

不動産会社との間で結ぶ媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
いずれも、不動産売却に向けて不動産会社によるサポートを受けるための契約ですが、そのサポートの手厚さと売主が独自におこなう活動の自由度に違いがあります。
一般媒介契約は、不動産会社からのサポートが最低限であるものの、売主が自力で買主を見つけられる自由度の高さが魅力です。
専属専任媒介契約は、売主の自由度が低い反面、不動産会社から手厚いサポートを受けられます。
専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間に位置するもので、バランスの取れたサポートと自由度が特徴です。

不動産売却における3種類の媒介契約！それぞれのメリットと違い

不動産売却時に結ぶ媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
種類ごとにどのようなメリットがあるのか、それぞれの違いを比較してみましょう。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、自由度の高い柔軟な売却活動を展開できることです。
具体的には、3種類の媒介契約のなかで、一般媒介契約だけが同時に複数の不動産会社との間で媒介契約を結べます。
不動産会社には、それぞれ得意とするエリアや分野があるので、複数の不動産会社からサポートを受けて売却活動ができれば、より多くの買い手候補からのコンタクトが期待できます。
また、一般媒介契約は、知人や親戚など独自のネットワークで買主を見つけた場合、直接の取り引きが可能になることがメリットです。
3種類の媒介契約のなかで、専属専任媒介契約は自力で見つけた買主との直接取り引きができず、不動産会社をとおして売買契約を結ばなければなりません。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは、一般媒介契約同様に自力で見つけた買主と直接取り引きができる自由度の高さと、一般媒介契約にはない不動産会社からのサポートの充実度の高さにあります。
専任媒介契約は、一般媒介契約とは違い、同時に媒介契約を結べるのは1つの不動産会社のみです。
したがって、一般媒介契約ほどの柔軟な売却活動ができるわけではありませんが、自力で買主を探し、直接契約できる柔軟性があることは魅力です。
また、専任媒介契約は、一般媒介契約にはないレインズ登録義務・販売活動の報告義務があります。
レインズとは、全国の不動産会社が閲覧する物件情報共有システムで、登録により効率の良い情報拡散が期待できます。
専任媒介契約における不動産会社から売主への販売活動報告は、2週間に1度以上が義務付けられ、一般媒介契約ではわかりにくい進捗状況を把握できることがメリットです。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは、3種類の媒介契約のなかで、とくに手厚い不動産会社からのフォローが受けられることです。
具体的には、不動産会社からの販売活動報告については、1週間に1度以上の頻度でのやり取りが義務付けられています。
また、レインズへの登録義務がありますが、専任媒介契約よりも有利な状況での登録がおこなわれることがメリットです。
専任媒介契約は、媒介契約を結んでから1週間以内の登録が義務付けられている一方で、専属専任媒介契約はそれより早期となる5日以内の登録が義務付けられています。

不動産売却時に媒介契約を結ぶ際の注意点

3種類ある媒介契約には、それぞれメリットのほかに注意点があります。
実際に媒介契約を選ぶ場合、どのような注意点があるかを見てみましょう。

一般媒介契約の注意点

一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社との間で媒介契約を結べますが、契約する不動産会社を増やしすぎないようにすることが注意点です。
不動産会社の数は多ければ良いものではないため、ある程度不動産会社の数を絞る必要があります。
不動産会社の数を多くしすぎてしまうと、内見希望が重複してしまったり、連絡の手間が増えて負担に感じられたりします。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の注意点

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、契約期間の途中で解約する場合、費用を請求される可能性があることが注意点です。
媒介契約は、売主との間で不動産売買契約が成立した段階で、成功報酬として仲介手数料が発生します。
しかし、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結び、不動産会社の負担で売却活動を展開していた場合、解約時に実費を請求される可能性があります。
具体的には、売却する不動産の写真撮影などのために支払った写真代・交通費が、解約時に請求されることがある費用です。
また、広告費や契約条件交渉のためにかかった交通費なども、解約時に請求される可能性があります。
媒介契約の仲介手数料は、成功報酬ではありますが、不動産会社に不備のない解約の場合は、法的に定められた仲介手数料の範囲内で実費を請求される可能性に注意しましょう。

安易に一般媒介契約を選ばない

一般媒介契約は、売主の自由度が高く、早期売却やより良い条件での売却が期待できます。
しかし、安易に一般媒介契約を選んだ場合、不動産会社からの十分なサポートを受けられず、売れ残るリスクがあることは注意点です。
着実に売却を進めたいと考える場合、自力で買主を探す余地を残したいならば、専任媒介契約がおすすめで、より手厚いフォローが求めるならば、専属専任媒介契約がおすすめです。

まとめ

媒介契約とは、不動産会社のサポートを受けて買主を探す場合に結ぶ契約のことを指し、3つの種類から選べます。
一般媒介契約は、自由度の高さにメリットがあり、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、不動産会社からのサポートの充実度の高さがメリットです。
着実に不動産売却を進めたいならば、専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを選ぶことをおすすめします。