不動産売却でかかる税金は？譲渡所得や節税方法についても解説

ご所有の不動産を売却する際、「税金がどれくらいかかるのか」という不安やお悩みをお持ちではありませんか。
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税などが課税され、適切な知識がないと予想外の出費となりかねません。
本記事では、不動産売却時にかかる税金の種類から譲渡所得税の計算方法、さらに売却益を少しでも多く手元に残すための節税のコツまでを解説いたします。
安心して売却手続きを進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却時の税金について考える際、どのような税金がかかるのか全体像をおさえることが重要です。
まずは、不動産売却にかかる税金の種類と、概要について解説していきます。

売却時にかかる4つの税金

不動産売却に関係する税金は、「譲渡所得税」「住民税」「印紙税」「登録免許税」の4種類です。
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼って消印することで納税が完了し、電子契約の場合は印紙税は不要となります。
登録免許税は、抵当権抹消や住所変更などの登記手続きにかかる税金で、売主が負担するのが一般的です。
譲渡所得税と住民税は売却益が出た時にだけ発生し、利益部分に対して課税されます。
ただし、税ごとに発生のタイミングや負担者が異なるため、事前に仕組みを整理することが大切です。

利益に課税される税

譲渡所得税と住民税は、不動産の売却で利益が出た場合にだけかかる税金です。
譲渡所得税は国税で、2037年までは復興特別所得税が加算され、確定申告によって納税します。
また、住民税は自治体に納める地方税で、申告内容が市区町村に伝わり、翌年6月頃から納付が始まります。
譲渡所得は、給与などとは分けて計算する「分離課税」で、売却益を得た売主本人が納税しなければなりません。
利益が出なければ課税されない点が、印紙税や登録免許税と異なります。

税額が決まる要因

譲渡所得税と住民税の金額は、「取得費」「譲渡費用」「保有期間」の3つで変わる点が特徴です。
取得費は購入時にかかった費用で、購入代金・仲介手数料・登記費用・不動産取得税・造成費・測量費などが含まれます。
また、譲渡費用は、売却のために直接必要となった費用のことです。
この費用に含まれるのは、仲介手数料や契約書の印紙税、測量費、解体費、立退料などです。
保有期間は売却した年の1月1日時点の判定で、5年経過していれば「長期」、経過していなければ「短期」となります。
なお、固定資産税や通常の修繕費、住宅ローン完済の登記費用（抵当権抹消）は譲渡費用に含められません。

▼この記事も読まれています
不動産の売却益とは？課税や控除制度についても解説

譲渡所得税の計算方法と短期・長期の税率

前章では不動産売却にかかる税金の種類を解説しましたが、とくに譲渡所得税は複雑です。
ここでは、譲渡所得税の計算方法と税率について解説いたします。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得を計算する基本の式は、以下のとおりです。
「課税譲渡所得 ＝ 売却額 − （取得費 ＋ 譲渡費用） − 特別控除」
この「課税譲渡所得」に保有期間に応じた税率をかけて、所得税、復興特別所得税、住民税を合計したものが納める税額になります。
保有期間が5年超（長期）の場合、合計税率は20.315%で、内訳は所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%です。
保有期間が5年以下（短期）の場合は、合計税率39.63%と高くなります。
内訳は所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%となっています。
復興特別所得税は2037年まで続き、税金を計算する際は、所得税額に2.1%が上乗せされるものとして見積もることが必要です。
確定申告については、原則として売却した翌年の2月16日〜3月15日におこないます。

取得費に含める費用

取得費に含められる費用には、購入代金、仲介手数料、契約書の印紙税、登録免許税や司法書士報酬、不動産取得税などがあります。
土地の造成費や測量費、建物の価値を高める改良費・大規模リフォーム費も、条件を満たせば取得費に計上することが可能です。
建物は時間の経過で価値が下がるため、取得費から減価償却費を差し引く必要がありますが、この計算は決められた式に基づいておこないます。
一方で、土地は減価償却の対象外のため、購入代金がそのまま取得費となり、調整が必要なのは建物部分だけとなります。
取得費が不明な場合は、売却額の5％を「概算取得費」として使えるため、相続物件や古い物件でも計算が可能です。
なお、領収書や契約書などの証明資料がないと取得費が低く計算され、税額が高くなるため、きちんと保管しておくことが大切です。

計算シミュレーション

不動産売却で発生する税金の目安を把握するため、具体的な数値を使って計算してみましょう。
たとえば、売却額5,000万円、取得費3,000万円、譲渡費用171.6万円とすると、課税譲渡所得は1,828万4,000円です。
ここでは特別控除を使わない前提とし、この金額に税率をかけて納税額を求めます。
保有期間が5年超（長期）の場合、税率20.315%で約371.5万円が必要です。
一方で、5年以下（短期）では税率39.63%となり、納税額は約724.7万円に大きく増えます。
なお、実際の納税額は、特別控除の有無や制度改正などでも変わるため、最新情報を確認して計算しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の媒介契約はどう選ぶ？3種類それぞれのメリットと注意点を解説

不動産売却で使える節税のコツ

ここまで、不動産売却の税金と計算方法を解説しましたが、できるだけ税金を抑える方法も確認しておきましょう。
最後に、不動産売却時の税金を抑える節税のコツについて、解説していきます。

売却タイミングの調整

節税の第一歩は、売るタイミングを判断することです。
売却した年の1月1日時点で、保有期間が5年を超えていなければ「短期」となり、税率が高くなります。
たとえば、2020年9月購入の物件を2025年11月に売っても、判定日は2025年1月1日で「短期」扱いとなるのです。
また、翌年2026年1月以降に売ると「長期」となり、税率が大幅に下がります。
居住用で保有期間10年超の場合は、長期のなかでも有利な「軽減税率」を使うことができます。
固定資産税などの維持費も計算しつつ、手元に資金が残る時期を見極めましょう。

活用できる控除特例

居住用財産を売る際は、利益から最大3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」があります。
ただし、親族への売却などでは使えないため、適用条件の確認が必要です。
保有期間に関係なく使えますが、必ず確定申告が必要となります。
また、利益の課税を将来に繰り延べできる「買換え特例」もありますが、10年超の所有など条件は厳しくなっています。
相続した実家を売る場合は「相続空き家特例」が使え、最大3,000万円の控除を受けることが可能です。

専門家への相談

節税の準備として、取得費の証明書類（契約書・領収書・リフォーム資料など）を早めに集めましょう。
取得費が不明だと「概算取得費」扱いになり、税額が高くなる可能性があります。
また、保有期間の判定や特例の選択は複雑なため、売却前に税理士へ試算を依頼すると安心です。
不動産会社には、市場状況や売り出し時期、解体や測量が必要な場合の進行について相談します。
譲渡費用の領収書は確定申告で必要となるため、売却期間中に整理して保管することが重要です。
申告はご自身でおこなって初めて特例が使えるため、期限を守りつつe-Taxなどを活用しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却における必要書類は？取得するタイミングと方法について解説

まとめ

不動産売却では、利益にかかる譲渡所得税や住民税のほか、契約時の印紙税や登記の登録免許税が必要です。
譲渡所得税は売却益から取得費と譲渡費用を引いて計算し、保有期間が5年超か以下かで税率が大きく変わります。
節税には、5年超の保有期間を狙うタイミングの調整や、自宅売却時の3,000万円控除などの活用が有効でしょう。