不動産相続にかかる税金はどれくらい？計算方法と控除制度も解説

不動産を相続するとき、どのような税金がかかるのか気になったことはありませんか。
実は、不動産の相続では複数の税金が発生し、その内容や計算方法を理解しておくことが大切です。
この記事では、不動産相続で必要となる税金の種類や計算法、さらに税負担を軽減する制度についてわかりやすく解説いたします。
不動産を相続する予定のある方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産相続で課される税金の種類

不動産を相続する際、まず最初に確認すべきは発生する税金の種類です。
まずは、どのような税金が相続時に課されるのかについて解説していきます。

登録免許税とは

不動産を相続したら、土地や建物の名義を亡くなった方から、ご自身の名前に変更する手続きが必要です。
この名義変更の手続きは「所有権移転登記」と呼ばれ、法務局へ申請する際に納める税金が登録免許税です。
税額は、不動産の公的な評価額である固定資産評価額に、原則0.4%の税率を掛けて算出します。
ただし、現在は特例が設けられており、2027年3月31日までにおこなう相続登記については、この登録免許税が免除されることになっています。

相続税の要件

相続において、場合によってはもっとも負担になる可能性がある税金が、相続税です。
ただし、相続税はすべての方に課されるわけではなく、相続財産の総額が一定の基準を超えた場合にのみ発生する仕組みになっています。
その基準となるのが「基礎控除額」と呼ばれるもので、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という計算式で求めることが可能です。
遺産の総額がこの基礎控除額を上回ったときに、初めて相続税の申告と納税の義務が生じます。
また、課税対象となる財産は土地や建物だけに限られず、死亡保険金や死亡退職金なども含まれる点に注意が必要です。
相続税の申告と納税には期限があり、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内と定められているため、計画的に進めることが大切です。

固定資産税も確認する

不動産を所有しているとかかる固定資産税や都市計画税も、相続によって引き継ぐ必要がある税金です。
これらの税金は、毎年1月1日時点の所有者に対し、その年度分が課税されるルールです。
そのため、年の途中で所有者が亡くなり相続が発生した場合でも、納税の義務は相続人が引き継ぐことになります。
通常、亡くなった方に届くはずだった納税通知書が相続人のもとへ送られてくるため、それを用いて納付手続きを進めます。
相続人が複数いるのであれば、ひとまず代表者が立て替えて納税し、後から遺産分割の話し合いで負担割合を決めるのが一般的です。

不動産相続税の計算方法

前章では、不動産相続で発生する主な税金の種類について述べましたが、実際の税額がどのように計算されるのか気になりますよね。
ここでは、不動産相続税の計算方法や試算の手順について解説いたします。

登録免許税の計算

まず、不動産の名義変更時にかかる登録免許税は、「課税のもととなる固定資産評価額」に「税率」を掛けて算出します。
相続登記における税率は原則0.4%ですが、前章で述べた通り、2027年3月31日までは特例により非課税です。
計算の基礎となる固定資産評価額は、不動産がある市区町村の役所で「固定資産評価証明書」を取得すると確認できます。
この証明書は、ご自身が正式な相続人であることを戸籍謄本などで証明すると交付してもらえるため、手続きの際に準備しておきましょう。

基礎控除の試算

次に、相続税が課税されるかどうかを判断するため、遺産の総額と基礎控除額を比べる必要があります。
基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という計算式で簡単に求めることが可能です。
たとえば、亡くなった方の配偶者とお子さま2人が相続人となる場合、法定相続人は3人です。
そのため、基礎控除額は3,000万円に1,800万円（600万円×3人）を足した、合計4,800万円となります。
もし、評価額5,000万円の自宅と1,000万円の預貯金を相続したのであれば、遺産総額は6,000万円となります。
この遺産総額6,000万円から基礎控除額4,800万円を差し引いた、1,200万円が課税対象の金額になるという仕組みです。

評価額の算出方法

相続税を計算するうえで、もっとも重要な不動産の評価額は、土地の場所によって2つの異なる方法で算出されます。
一つ目は、主に市街地の土地で用いられる「路線価方式」で、道路ごとに定められた価格を基に計算する方法です。
これは、国税庁が公表する路線価（1㎡あたりの価格）に、相続する土地の面積を掛けて評価額を求めます。
たとえば、路線価が25万円/㎡の道路に面した120㎡の土地であれば、単純計算で評価額は3,000万円となるでしょう。
二つ目は、郊外などで路線価が定められていない地域で使われる、「倍率方式」という計算方法になります。
これは、土地の固定資産税評価額へ、国が地域ごとに定めた一定の倍率を掛けるだけで算出することが可能です。

不動産相続時に活用できる主な控除制度

ここまで、相続時に発生する税金やその計算方法を解説しましたが、節税につながる控除制度もおさえておきましょう。
最後に、不動産相続時に利用できる主な控除制度について解説していきます。

住宅取得等資金贈与の控除

相続が実際に発生する前から始められる対策として、住宅取得等資金贈与の特例という制度があります。
これは、ご両親や祖父母から自宅を購入するための資金援助を受けた際に、贈与税が非課税になるというものです。
この特例を利用できるのは、現在のところ2026年12月31日までにおこなわれた贈与に限られます。
非課税となる上限額は、省エネ性能などが高い住宅は1,000万円、それ以外の一般住宅は500万円と定められます。
この制度は生前対策として有効ですが、相続開始前7年以内におこなわれた贈与は、相続財産に加算される点に注意が必要です。

配偶者控除の条件

亡くなった方の配偶者が遺産を相続する際には、税の負担を大幅に軽くできる、とても有利な控除制度が用意されています。
「配偶者の税額の軽減」と呼ばれるこの制度は、配偶者が取得した遺産が一定額までなら相続税がかからないというものです。
具体的には、「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分」のうち、どちらか多い方の金額まで非課税となります。
この控除を受けるためには、原則として相続税の申告期限までに、遺産分割協議がまとまっていることが条件です。

相次相続控除の概要

万が一、短い期間のうちに相続が立て続けに発生した場合、同じ財産に何度も相続税がかかることになってしまいます。
そうした二重課税の負担を和らげるために、設けられているのが「相次相続控除」という制度です。
この控除は、今回の相続が始まる前の10年以内に、亡くなった方自身が相続税を納めていた場合に適用を受けられます。
前回の相続で故人が支払った相続税額の一部を、今回発生した相続税額から差し引けるという仕組みです。
控除できる金額は、前回の相続からの経過年数が短いほど大きくなり、1年経つごとに10%ずつ減少していきます。
この制度の適用を申告する際には、前回の相続税申告書の控えなどの書類が必要になるため、大切に保管しておきましょう。

まとめ

不動産相続では登録免許税や相続税、固定資産税が発生し、相続税は遺産総額が基礎控除額を超えた場合にのみ課税されます。
登録免許税は固定資産評価額を基に、相続税は遺産総額から基礎控除額を引いた額を基に計算され、土地の評価方法は路線価方式と倍率方式があります。
税負担を軽くするには、生前の住宅資金贈与や配偶者控除、短期間で相続が続いた場合に適用される相次相続控除などを有効活用すると良いでしょう。